Сегодня купить квартиру в Киеве по цене обойдется столько же, сколько купить домик в таких регионах Италии, как Эмилья Романья или Тоскана. На что аналитики недвижимого рынка говорят, что в этом нет ничего удивительного. Высокая стоимость жилья в Украине – это следствие увеличения доходов украинцев, доступных ипотек, ну и конечно не на последнем месте стоит спекулятивный спрос на киевские квартиры. Однако имеется и иная причина: у нас в Украине очень уж много «умных инвесторов».

  Именно таким термином называют Мартин Шнайдер из Нью-Йоркского университета и Моника Пьяццеси из университета Чикаго инвесторов, которые при вложениях и использовании кредитов берут во внимание уровень инфляции в конкретной стране.

  Шнайдер и Пьяццеси сделали анализ цен на жилье в 12 странах (Канаде, Австралии, Германии, Франции, Италии, Ирландии, Испании, Японии, Швеции, Голландии, США и Великобритании), а также они сделали анализ уровня инфляции и ставки по кредитным процентам. И вот какой результат: бум на недвижимом рынке в мире отмечался два раза: в 1970-х и 2000-х. В первый раз в данных странах были очень уж высокие ставки по процентам и высокая инфляция, во втором случае все было наоборот — низкие и ставки, и уровень инфляции. Экономисты говорят, что дело совсем не в том, каким конкретно был показатель роста цен либо же ставки по процентам в тот или прочий период. Рост цен на жилье связан с предположениями инвесторов каковы будут показатели инфляции в ближайшем будущем.

  Инфляция напрямую оказывает влияние на вложения: чем больше показатель ценового роста, тем ниже настоящей прибыли получит инвестор (инфляция съест инвестиционную прибыль). Ко всему прочему на реальную прибыль инвестора также оказывает влияние ожидаемого населением уровня инфляции: если население думает, что инфляция будет высокой, такой она, в итоге вероятнее всего в будущем и будет (так именуемый эффект Фишера).

  В 70-х годах «умные инвесторы» в большом количестве брали в долг и приобретали недвижимость. В результате инфляция увеличивалась, а для заемщиков настоящая ставка по процентам оказывалась гораздо меньше номинальной (обозначенной в договоре по кредиту). Иные инвесторы отдавали предпочтение отдать финансы в рост и в итоге у них была минимальная реальная прибыль. В 2000-х ситуация была обратной: «умные инвесторы» давали деньги в рост (на фоне небольшой инфляции они предполагали замедления темпов роста цен, а следовательно — большую отдачу от депозитов, инвестиционных паев и акций). Менее предприимчивые инвесторы приобретали жилье.

  Бум в Украине на недвижимом рынке, скорее всего, очень похож на ажиотаж на недвижимость в 1970-е годы. Хоть чиновники и государственные экономисты и обещают сдерживать рост инфляции, украинцы предполагают высокую инфляцию и интенсивно привлекает ипотеку. Нужно так же отметить, что банки внакладе не будут: настоящие ставки по ипотеке в Украине — это не просто номинальная ставка минус инфляция, но и большие банковские комиссионные. Вопрос только в том — кто же выиграет в итоге?

  Вот что говорил Айзек Азимов: «Я просто уверен, что если люди будут верить в предсказания, то и их поступки и поведение будут соответствовать данным представлениям. Часто пророчества и превращаются в реальность как раз от того, что в них глубоко верят».