Давать прогнозы на что-либо в стране с таким большим числом факторов неопределенности, как у нас в Украине, – неблагодарное занятие. И недвижимый рынок Столицы может преподнести еще не малое число сюрпризов. Однако аналитики думают, что если экономическая и политическая жизнь Украины избежит резких потрясений, то резкого падения или стремительного роста цен на недвижимость ожидать не приходится.

  Рост цен

  Даже начало 2007 г. не предвещало ничего необычного. За весь 2006 год вторичная недвижимость в Столице вполне обычно поднялась в цене на 60-70% и не планировала останавливаться на этом. С декабря 2006 г. по апрель 2007 г. стоимость вторичного жилья поднялась еще на 8-12% , дойдя до своего пика в $2461 по сведениям компании «Канзас» или в $2890 по сведениям компании «Планета Оболонь». После этого цена не только остановилась, но и начала снижаться. Снижение было не большим около 1,8 – 2,5%, большим было его психологическое значение. Неоднократно предсказываемая остановка роста цен вдруг стала реальна, а, беря во внимание тенденцию к снижению, снова заговорили о скором и неизбежном крахе рынка, при котором просто будет обвал цен. Рынок замер. Резко сократилось число просмотров и еще значительнее – число сделок, при том, что объемы продаваемых квартир в 1,5-2 раза превышали объем предложений за предыдущие полгода. Жилье, которое недавно уходило за две недели, стало «зависать» на несколько месяцев, а то и совсем не продаваться. Многие продавцы проявили выдержку, отдавая предпочтение не продавать квартиры, чем значительно снизить цену. Но были и такие, которые спешили, тогда им пришлось делать весомые скидки в 10-15%.

  Минимальные цены ($2406 компания «Канзас» и $2838 компания «Планета Оболонь») были отмечены в июле. В августе стало ясно, что цены потихоньку стали подниматься. И все же прежнего темпа роста не было. Средняя цена за декабрь в Киеве по отношению к июльскому минимуму оказалась выше на 3,5-7,5%, дойдя до отметки по сведениям компании «Планета Оболонь» $2976, а по сведениям компании «Канзас» $2495.

  В целом за год (с декабря 2006 г. по декабрь 2007 г.) цены на вторичное жилье поднялись на 9-16%. В январе 2008 года рост не прекратился: по сведениям «Канзас», в конце января стоимость составила $2530, что на 1,4% выше, нежели в декабре.

  Тормоза и акселераторы

  Главным ограничитель роста цен на жилье – это уровень благосостояния жителей. Большинство киевлян не способны выложить цену даже за небольшую однокомнатную квартирку в Киеве.

  Среди прочих основных факторов, влияющих на рост цен со стороны потребителя, кроме неудовлетворенной потребности, можно отметить:

  - относительная доступность кредитов по ипотекам;

  - давление на рынок денег спекулянтов.

  На сегодня эти факторы оказывают уже не такое влияние. Существенное снижение темпов роста цен на жилье в Столице делают данный рынок не таким доходным, и более рискованным для спекулянтов. Как нам показало лето 2007 года, квартиры в Столице очень быстро могут потерять доходность, да и уж много говорят о том, что стоимость переоценена. В тот же час, заметно недооценена (как минимум на 40-60%) земля в пригороде Киева и прочих крупных городов. Как раз данный сегмент, как и недвижимость коммерческого назначения сегодня наиболее привлекательна для спекуляций.

  С другой стороны, прогноз, что спекулянты массово начнут «сбрасывать» квартиры тоже не подтвердился, - до тех пор, пока динамика цен в плюсе, настоящих стимулов для этого просто нет.

  Изменилась и кредитная политика банков. Сегодня банки строже в своих требованиях к заемщикам, большая часть заемщиков в связи с ужесточившимися требованиями (к примеру, чтобы платежи в месяц не были больше 30% от общего дохода семьи) уже не может взять кредит на жилье.

  На это повлиял и НБУ, который озабочен ростом проблемных кредитов. Нацбанк можно понять: в 2007 году жители Украины получили ипотечных и потребительских кредитов на сумму 143 млрд.грн. К 1 декабря 2007 сумма проблемных кредитов банков Украины составила 6 млрд. 682 млн.грн. относительно 4 млрд. 456 млн.грн. в начале 2007 года.

  Ко всему прочему, у банков не хватает долгосрочных ресурсов, чтобы дать кредиты всем желающим. Усугубил ситуацию и мировой кризис по кредитам, который усложнил привлечение ресурсов извне.

  Призрак кризиса по ипотекам бродит и по рынку жилья на Украине. Хотя риэлтеры и не признаются, что банки массово продают проблемное залоговое жилье. С другой стороны, обещанные Премьер-министром доступные кредиты по ипотекам под 4-6% в год могут стимулировать очередной платежеспособный спрос - и как следствие, рост цен.

  После январской сонливость, рынок стал просыпаться. Может быть люди просто, опасаясь инфляции, стараются спасти свои капиталы, так как наши жители по причине неразвитости финансовых рынков не имеет альтернатив для защиты своих денег, кроме как приобрести недвижимость. Но как считают аналитики, вторичное жилье в 2008 году вряд ли намного будет выше инфляции и предположительно, будет равен около 15%.