Как считают некоторые эксперты, рынок недвижимости в Украине близок к крушению, а чересчур раздутые цены вот-вот рухнут. Одна из причин данного явления — это развитие институтов совместного инвестирования.

  Со слов Вадима Непоседова - генерального директора «Украинской Торговой Гильдии», в августе-сентябре рынок почти замер. Если на первичном рынке удавалось реализовать несколько квартир на протяжении месяца, то на рынке вторичного жилья количество сделок было приближено к нулю. Однако эксперты не прекращали давать прогнозы по поводу роста цен и в дальнейшем, мотивируя это большим спросом и незначительными темпами строительства.

  Конечно, не последнее место в снижение роста цен на жилье оказал американский ипотечный кризис. Согласно ежегодного доклада Global Risks-2008, вероятность обвала цен на жилье и прочие активы в Америке, Европе и Великобритании получила оценку в 4,5 балла по пятибалльной шкале. Однако наша экономика не так сильно интегрирована в мировую, потому глобальные кризисы на украинском рынке отражаются не так сильно.

  Как считает стратег Сергей Кульпинсикй - ИК «Альфа Капитал Украина», цены на недвижимом рынке приостановились из-за увеличения ставок по ипотекам, снижения роста реального дохода граждан с 16% в 2006 г. до 12,5% в 2007 г. и понижения интереса инвесторов к жилой недвижимости в целом. Он отметил, что у инвесторов за минувший год повысился интерес к более выгодной торговой и коммерческой недвижимости, что ведет в свою очередь к переориентированию потоков в этот сегмент. Относительно торговой недвижимости, эксперт уточнил, что в данном сегменте рентабельность достигается из-за выдачи кредитов населению на приобретение в розничных сетях, они то и подняли свой товарооборот в розницу в минувшем году до рекордных 29%.

  Эксперты склонны считать, что именно искусственно созданный бум потребления – это и есть один из факторов, который стимулирует инфляцию. Сергей Сичкарь - директор КУА «Магистр» говорит, что депозиты населения в 2007 г. выросли до 57,27 млрд. грн., в тот же час объем по кредитам населению увеличился на 75,96 млрд. грн., иначе говоря, на рынок пришло примерно 19 млрд. грн.

  Участники рынка считают, что инфляция – это не главный фактор изменения цен на недвижимом рынке. «На протяжении последних лет жилье являлось высокодоходным инструментом инвестирования, а сегодня потенциал для большого роста цен имеется лишь в регионах», — говорит Михаил Игнатенко - начальник отдела анализа «Диамантбанка». Он уверен, что настоящего и платежеспособного спроса для того, чтобы проживать в данной квартире, а не вкладывать деньги, почти нет, потому большие темпы роста инфляции не смогли прямо оказать влияние на рынок жилья. Аналитик считает, что цены и так слишком завышены, их динамический рост не сравним с ростом цен на товары первой необходимости, а это в свою очередь означает, что инвесторам, которые ищут высокой рентабельности, необходимо искать альтернативы вложения финансов (к примеру, ПИФы, земля).

  Другой аналитик Сергей Савчук - директор КУА «Дельта-Капитал» отмечает, что если объем рынка ИСИ, который доходит до отметки в 3 млрд. грн., еще далек от рынка депозитов (143 млрд. грн.) и пока еще не стоит говорить о серьезном его влиянии на сдерживание инфляции, то по рынку жилья он ударил довольно серьезно. «Спекуляции на рынке жилья в 2007 г. значительно ослабели рывком фондового рынка и развитием рынка институтов совместного инвестирования. И это направление в наступившем 2008 году только усугубится» - уверен эксперт.

  С коллегой соглашается и Ирина Охременко - директор по инвестиционной политике и управлению фондовыми активами ФПК «Бис-холдинг». Она считает, что тенденция активного роста фондового рынка на фоне замедления роста на рынке жилья явно видна в 2007 г. «Хотя не стоит утверждать, что успехи первого послужили причиной провала на втором, однако, я считаю, что определенная часть финансов на фондовый рынок очень даже могла прийти с охладевающего рынка жилья»- говорит аналитик.

  Минувший 2007 г. ознаменовался невиданным и почти не прекращаемым ростом индекса ПФТС (135% против 44% в 2006 г.), а объемы по операциям торговли ценными бумагами на организованной фондовой бирже перешли предел в 10 млрд. грн. — против 6,1 млрд. грн. в 2006 г. К тому же на 40% увеличилось количество невенчурных ИСИ.

  «По сведениям УАИБ, за 9 месяцев 2007 г. активов невенчурных ИСИ в управлении КУА на начало четвертого квартала скопилось 2,5 млрд. грн., что в два раза больше значения данного показателя на начало года, причем большая часть прироста была на открытых и интервальных инвестиционных фондах, которые больше подходят начинающим инвесторам — физическим лицам», — отмечает И. Охременко. Данные факты, как считает эксперт, говорят о массовом выходе на фондовую биржу физических лиц и также могут косвенно подтвердить что финансы перераспределились между фондовыми и недвижимыми рынками.