Всем известно выражение: «От тюрьмы да от сумы – не зарекайся». К сожалению, всякое может произойти, человека могут уволить, его бизнес может прогореть. И наступит момент, когда человеку просто ничего больше не останется, как продать свое имущество.

  Имущество, находящееся в залоге или конфискованное, а именно, недвижимость, можно продать тремя способами.

  1. Должники сами занимаются поисками покупателя, продают свое имущество под строгим контролем финансового учреждения и возвращают долг. Чаще всего так делают люди, которые по каким-то причинам не могут закрыть кредит на квартиру или автомобиль.

  2. Продажа без публичных торгов – регламент отмечен в Законе «Об ипотеке». По этому закону, если плательщик не выполняет свои обязательства по ипотечному кредиту, то сам предмет кредита может перейти в собственность банка, если это отмечено в договоре по кредиту. Финансовое учреждение в таком случае переоформляет право собственности на залог, а после данной процедуры продает его уже от своего имени. Часто банки переоформляют залог в свою собственность, и в последующем передают его своим же структурам, которые в итоге на этом получают прибыль.

  3. Принудительная продажа через торги (аукционный центр, биржа, Укрспецюст).

  Подводные камни при продаже залогового имущества

  В общем, тема реализации имущества, находящегося в залоге, болезненна как для должников, так и для банков (непрозрачных механизм определения цены, НДС и комиссионные во время продажи). Имеются так же претензии к системе продажи залогового имущества и у возможных покупателей. Существует мнение, что из-за того, что имеется возможность обойтись без публичных торгов, аукционеры на практике реализуют данное имущество по нужной стоимости и «нужным людям».

  На самом деле это так, поскольку право собственности по кредитному договору переходит к банку, должник в свою очередь полностью теряет всякий контроль над имуществом и не может давать распоряжения банку, кому и как его реализовывать. Из-за этого перспективные активы (квартиры, дома) по стоимости, которая значительно ниже рыночной, можно купить у банков.

  У ГИС (Государственная исполнительная служба) есть свои «фишки»: к примеру, они размещают объявления об аукционах в бесплатных газетах, которые даже не доходят до потенциального покупателя. По сведениям столичной исполнительной службы, на принудительные аукционы по продаже квартир около 80% недвижимости поступает на продажу по частным долгам, 15% - по непогашенный кредитам и не свыше 5% - по уголовным делам.

  Но это всего лишь проценты. Общее число целых квартир, которые продаются на аукционах, очень мало. В Столице в среднем на аукцион выставляют одну квартиру в месяц. Чаще всего продается часть квартир: треть или половина. Это случается потому, что конфискуемая или арестованная недвижимость чаще всего находится в долевой собственности (владеют в долях члены одной семьи).

  Аукцион и его правила проведения

  По правилам, исходная стоимость лота на аукционе не может быть меньше 90% его цены, которая в свою очередь была определена путем оценки. Объявление в газетах о том, какого месяца и числа будет происходить аукцион по закону должны быть опубликованы не позже, чем за 15 дней до начала самого аукциона. Данные правила плюс длительные сроки подготовки аукциона и делают покупку квартиры на нем довольно привлекательной сделкой. Потому что даже при хорошем раскладе аукцион будет проведен не раньше, чем через полгода после направления запроса о продаже недвижимости. Отталкиваясь от сегодняшней ситуации на недвижимом рынке, за 6 месяцев в мегаполисах квартиры успевает подорожать примерно на 15-20%. А цена оценки арестованной квартиры не меняется.

  Все же, мы уже упоминали ранее, что аукционов не так то и много. Все из-за того, что комиссионные посредника при проведении самого аукциона составят примерно 20% от стоимости квартиры, ГИС так же взыскивает дополнительно 5%. Следовательно, средств, которые получены при проведении открытого аукциона (минус комиссионные) может даже быть недостаточно, дабы погасить кредит. Именно поэтому финансовым учреждениям не выгодно продавать квартиры на аукционе – банки отдают предпочтение самостоятельно договориться со своим неплатежеспособным должником полюбовно. Иначе говоря, реализовывать залоговую недвижимость по ценам рынка через агентства недвижимости своих партнеров. В подобном случае банки берут себе часть вырученных денег, чтобы покрыть долг по кредиту и пеню за просрочку по выплатам ипотеки, а оставшуюся часть отдают своему клиенту.

  Большая доля недвижимости, выставленной на продажу, приходится на регионы. Сами банкиры объясняют данный феномен спецификой работы рынка в регионах. Типа, из-за того, что нет платежеспособного спроса в регионах недвижимость, находящаяся в залоге, продается дольше, чем в больших городах. Хотя, причина изобилия коммерческих предложений из глубинок может быть и в другом – допустим, не совсем адекватная оценка рисков клиентов отделениями банков в регионах.