2007 год ознаменовался такой долгожданной приостановкой сумасшедшего роста цен на недвижимость и резким уменьшением активности на рынке. Что большинство расценили как признак начала метаморфозы «рынка продавца» в «рынок покупателя» с возможным уменьшением стоимости до уровня их доступности главной массе покупателей. Еще один повод для оптимизма людям, которые нуждаются в жилье дала власть, которая, в конце то концов показала, что она тоже обеспокоена вопросом доступности жилья жителям Украины. К сожалению, разговоры с работниками рынка говорят о том, что данный оптимизм несколько преждевременен – в ближайшее время жилье не станет доступным.

  Строят слишком мало

  К огорчению, сегодняшний застой на недвижимом рынке не дает гарантий, что цены будут снижаться. Потому как основной причиной образования цен – это острая нехватка квартир, которую испытывает население. Просто строят очень мало, от того и цены растут. По опыту прочих государств можно сказать, что для нормальной работы

  рынка необходимо строить около 1 кв.м. жилья в год на одного человека. Для Украины это было бы 46-48 млн. кв. м. в год. В минувшем году украинские строители сдали 8,6 млн. кв. метров, иначе говоря, меньше одной пятой от необходимого. За 9 месяцев этого года – 6,1 млн. кв. м, к концу года предполагают довести данную цифру до 10 млн., следовательно, и в 2007 году будет сдано меньше четверти нужного объема жилья.

  Самый большой рост цен отмечался в столице, где спрос был подкреплен значительной относительно среднего уровнем по стране платежеспособностью граждан. Здесь же происходило и самое активное строительство в стране, однако объемы все равно недостаточны. Так, в 2005 г. в Киеве сдали 1 млн. кв. м жилья, в 2006 г. – 1,2 млн. кв. м, в 2007 предположительно 1,4 млн. кв. м. В будущем 2008 году в Столице планируется сдать 1,5 млн. кв. м жилья, но этого так же недостаточно, относительно того минимума в 3 млн. кв. жилья, которые, нужно строить в Киеве каждый год.

  Нужно отметить, что и оценка в 3 млн. кв.метров жилья кажется значительно заниженной, потому как она не берет во внимание накопление в год «недостроев». На сегодняшний день в столице существует примерно 55 млн. кв. м жилья. Согласно генеральному плану Киева до 2020 г. должны еще возвести 26 млн. кв. м. Что в итоге даст 81 млн. кв. м – что меньше, чем нужно, чтобы достичь европейские нормы обеспеченности жильем, которые равняются 30-50 кв. м на одного жителя.

  Строить больше не станут

  Появляется вопрос, отчего в условиях жесткой нехватки жилья, большого спроса, строительные компании по всем законам рыночной экономики не дают нужного роста объемов строительства?

  «А зачем?» - вот простой ответ. Зачем инвестировать деньги и силы для роста объемов производства и насыщения рынка, а потом снижать стоимость и нормы прибыли, если можно получать доход в гораздо более удобных условиях «рынка продавца»?

  Заявления на публике флагманов строительства показывают, что они еще в своих прогнозах цен оперируют не платежеспособным спросом, а факторами, которые влияют на себестоимость строительства. Так, на круглом столе в Киевской городской администрации, Василий Можар - первый вице-президент ХК «Киевгорстрой» прогнозировал повышение цен на недвижимость. С его слов, это будет спровоцировано поднятием цен на энергоносители на 40% в будущем году, что потянет подорожание примерно на 30% стройматериалов и прочих компонентов строительства. Уровень оплаты труда вырастет на 20% и прочее. Следовательно, все автоматом отразится на себестоимости жилья и их цену на рынке. Вот классический пример нацеленности на ценообразование от себестоимости, в расчет не берутся желания и возможности потребителя. При этом В.Можар деликатно уходил от ответов на вопросы корреспондентов о настоящей рентабельности строительства, ссылаясь на коммерческую тайну.

  В этом и проблема, что настоящего рынка, который заставил бы строителей уменьшить рентабельность или побеспокоится снижением затрат, чтобы сохранить цены, доступные покупателю, в строительной сфере нашего государства нет. Естественно, если стагнация на рынке не остановится, это вынудит застройщиков отказаться от повышения стоимости в дальнейшем и может даже немного снизит их. Но это не решит проблемы. Могло бы что-то измениться, если бы пришли в Украину крупных строительные компании Запада, которые рассчитывают зарабатывать за счет крупных объемов по строительству, а не на завышении цен. Но данный приход тормозится большим количеством неприятных и непонятных для иностранцев украинских политических и деловых реалиях. К примеру, до сих пор неясно и нет прозрачности в вопросе приобретения земли под застройку и прав на них.

  Как говорит Александр Бондаренко - Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины: « До тех пор пока участки земли под строительство выделяются, а не покупаются по средствам аукционов, через простые механизмы рынка, не будет адекватного ценообразования».