Всем известно, что квартиры быстро и постоянно повышаются в цене и только немногие зарабатывают состояния на квартирах. Только не нужно, говорить, что вы не имеете уставного капитала. Все, что нужно начинающему спекулянту — это постоянный заработок на основном месте работы, одна квартира и два кредита.

  Суть идеи такова. Под залог своей квартиры, берете в банке кредит на две однокомнатных, а через определенное время продаете их. Цена на однокомнатную квартиру в Киеве в среднем $70 тыс. Банки с выгодными ставками по кредитам на ипотеку потребуют от вас первоначальный взнос в размере 25%. То есть, чтобы купить две квартиры, вам нужно $35 тыс. Проценты брокера будут равняться примерно $4900, так же не забывайте о деньгах на оформление сделок купли-продажи и собственно кредитов. А это еще как минимум $4750. Следовательно, под залог вашей квартиры нужно будет взять $44 650. Общий долг по кредиту, учитывая стоимость двух квартир, будет равен $149 650.

  Согласны, сумма не маленькая. Но для снижения выплаты по кредиту, эти квартиры можно просто сдавать. Даже если в квартирах нет мебели и свежего ремонта, доходы ваши вырастут на $550 в месяц после удержания коммунальных платежей.

  Кредиты

  Банкиры не очень любят спекулянтов, потому как вы улучшаете свое благосостояние на их кредитах. Следовательно, занимать нужно будет в трех разных банках. Во многих больших банках автору отказали в кредите, потому что банкиры сомневаются, что он сможет платить $2200 в месяц. Чтобы погашать такую сумму, общий доход семьи должен равняться не меньше $3500. А возражения, типа, $550 буду зарабатывать на сдаче квартир, просто не принимаются. Потому что в договоре по ипотечному кредиту строго прописан запрет на то, чтобы сдавать заложенные квартиры.

  Вариант взять кредит в двух банках тоже отпадает. Если заложить свою квартиру в одном банке, а в другом взять кредит на приобретение двух однокомнатных, нужно будет убедить экспертов в том, что вам не сложно платить в месяц $1450. Ну и скажем прямо, от вашего желания приобрести одновременно две квартиры банкиров не будет в восторге. Они понимают, для чего вам потребовались деньги.

  Поступим иначе: в одном банке отдаем в залог свое жилье, тут же в кредит берем первую однокомнатную, а во втором банке хотим оформить кредит на вторую квартиру. Опять облом. В первом банке возьмут ваше жилище в залог вместо первого 25% взноса, а прочие 75% дадут под залог приобретаемой квартиры. Тогда где взять 25% для первого взноса на приобретение второй квартиры?

  Выход такой: сначала нужно взять в первом банке $44 650 под залог своей квартиры, что меньше чем 70% от ее цены. Деньги без проблем даст любой банк. Наибольший срок кредитования -10 лет. Можно постараться и найти банк, который дает кредит под 13% в валюте. Тогда выплаты в месяц начнутся с $856. После в другом банке вы берете в долг на 20 лет $52 500, для покупки первой квартиры. При самой минимальной ставке (10,8% в год) ваши платежи в месяц начинаются с $692. И в третьем банке нужно взять тоже на 20 лет $52 500 для приобретения второй квартиры. Допустим, вам дали кредит под 11,9%. В месяц нужно будет платить $740. В итоге сумма по трем кредитам $2288 со снижением каждый следующий месяц на $8,18, при том условии, что спекуляции проводите в Киеве. Заверить каждый из трех банков в том, что вы сможете платить по $700 в месяц не сложно. Хорошо, если вы подадите заявки на все три кредита в одно время, чтобы банки не распознали в вас спекулянта, когда будут проверять по своим каналам, нет ли у вас долга в иных банках.

  Продаем квартиры

  Сделав дело, нужно выбрать удобный момент, для перепродажи лишних квартир. Обычно цены на жилье начинают увеличиваться в феврале, останавливаются к концу весны, потом взлетают в августе и замерзают в начале зимы. Потому продать удобно через год или полгода.

  Конечно, не надейтесь, что жилье будет постоянно дорожать такими же темпами, как в октябре минувшего года, когда за несколько дней цены дорожали на $5000. Но если и в 2008-м году тенденция роста цен на жилье останется такой же, как была этого безумного месяца, то жилье будет дорожать в месяц на 2,75%. В итоге, продав две квартиры спустя полгода, заработок составит около $5300. Учитывая вложенные на протяжении данного срока средства, часть которых потрачена на погашение самого кредита, на руках будет $10 200. Продав одну квартиру спустя полгода, а другую, придержав еще на полгода, прибыль составит $30 550, чистыми— $20 800. Продав обе квартирами только через год, прибыль будет $33 100, на руках — $42 850.

  Адреналина будет море. Сначала побегаете при получении кредита и покупке квартир. Ощущения будут острее, если вдруг вас уволят. Съемщики могут попасться не очень порядочные. Ну и понервничаете, когда будете продавать жилье, заложенное в банке. Самое плохое, если жилье не поднимется в цене так стремительно. Но спекулянт без риска — не спекулянт.

  Схема превращения

  Вам нужно заложить свою квартиру, чтобы взять $44 650 для приобретения в кредит двух однушек в Киеве, по цене $70 тыс. за каждую. Сумма выплаты по кредитам равняется $2288 за месяц, но если обе квартиры сдавать, то сумма снижается до $1788 (минимальный вариант аренды одной квартиры $250).

  1. Один банк не выдаст три кредита, не сможете убедить, что ваша зарплата больше $3500.

  2. Два банка также не годятся, недостает на первый взнос для приобретения второй квартиры.

  3. Надо в одно время взять три кредита в трех различных банках. Несложно убедить любой из них, что вы можете плачивать ежемесячно по $700.

  4. Как только купите квартиры, сдаете их в аренду по $250 минимально каждую для снижения выплат по долгам.

  5. Продав две квартиры спустя 6 месяцев, можно будет получить около $5300 (на руках $10 200), учитывая все затрат по кредиту, услуги брокера и денег на куплю-продажу квартир. Спустя год прибыль будет $33 100 (на руках — $42 850).